Skyscrapers are shooting up all over London, transforming a skyline once dominated by Big Ben and St Paul's Cathedral. Some Londoners are delighted but others warn it risks losing its soul.
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2014年09月29日 06:35 AM
舊金山：不想成為曼哈頓
這里不久將成為美國密西西比河以西的最高建築，如今還只是一塊塵土飛揚的工地。在舊金山緊湊的鬧市區邊緣，起重機打著抗震地基，大門處一位穿橙色制服的工人指揮路過的上班族繞過進進出出的施工機械。
等到2016年竣工時，這座61層、1070英尺高的Salesforce大廈(Salesforce Tower)將躋身舊金山的諸多摩天大樓之列。舊金山是座崎嶇、多霧、科技氣息濃厚的城市，其房地產市場以五顏六色的“畫中女郎”（即維多利亞女王時期風格的房屋）和舊金山灣的壯觀景象而聞名並被愛戴。但這些摩天大樓將明顯改變它的天際線，並帶來爭議。
舊金山繁榮的科技領域吸引了數十億美元的投資和成千上萬的新職員。雖然它沒有倫敦和紐約那般擁擠到瘋狂，但它有限的容量也快被填滿：在一塊方圓大約7英里的半島上，居住著80萬人。
不是所有人都樂見舊金山的“曼哈頓化”。選民們上月投票決定，海濱任何在建項目如要突破現有的高度限制（40至84英尺），均要獲得選民的支持，而不只是徵得市政官員的首肯。之前，去年的一次投票推翻了城市規劃者的決定，否決了一座超過海濱標準限高的擬建高端公寓方案。
“不論你在舊金山生活了5年、10年、15年，乃至20、30年，你可能也不曾見到目前這種規模的施工，”計劃在舊金山市中心海斯谷(Hayes Valley)社區開發樓盤的開發商布萊恩•薩利曼(Brian Saliman)表示。
緊鄰Salesforce大廈的是54層、800英尺高的在建摩天大樓——181 Fremont大廈。往西走幾分鐘，更多的高層建築映入眼簾，其中許多都設有高端公寓。往南走幾分鐘是蘇瑪區（SoMa，取“市場南”(South of Market)之意——譯者註），它原本是工業區，如今是遍佈初創公司的商業區，新法規放開了對更高建築的限制。一家開發商已經提交規劃，擬將一座兩層的磚結構倉庫拆除，改建成一座26層高的多用途建築。
“不論你在舊金山生活了5年、10年、15年，乃至20、30年，你可能也不曾見到目前這種規模的施工，”計劃在舊金山市中心海斯谷(Hayes Valley)社區開發樓盤的開發商布萊恩•薩利曼(Brian Saliman)表示。
緊鄰Salesforce大廈的是54層、800英尺高的在建摩天大樓——181 Fremont大廈。往西走幾分鐘，更多的高層建築映入眼簾，其中許多都設有高端公寓。往南走幾分鐘是蘇瑪區（SoMa，取“市場南”(South of Market)之意——譯者註），它原本是工業區，如今是遍佈初創公司的商業區，新法規放開了對更高建築的限制。一家開發商已經提交規劃，擬將一座兩層的磚結構倉庫拆除，改建成一座26層高的多用途建築。
但居民的反擊已經讓一些計劃泡湯。海濱建築限高的新規導致一支棒球隊取消了競標該地區一座體育場的計劃，而準備在70號碼頭(Pier 70)興建一座多用途建築的開發商正在重新考慮計劃。
上述行動已不是舊金山人第一次用選票來限制城市高度了。1986年，選民通過了“M主張”(Proposition M)，每年對城市的高層開發項目設置一個限高。“M主張”是一場持久戰的結果，之前1971年的一次投票試圖將市中心的一切新建築高度限制在80英尺以下，但未獲通過。
管理181 Fremont大廈租賃的卡爾•巴利道夫(Karl Baldauf)表示，科技繁榮讓這些擔憂重新浮出水面。
他表示：“我們不是曼哈頓，我們也不打算成為曼哈頓，但變革正在加速，因此一些人擔心起來，希望保證人們走在正確的道路上——不管什麽才是正確的道路。”
建築業繁榮的推動者和催化劑是科技繁榮。科技行業的資金使得灣區(Bay Area)成為美國最有活力的經濟區之一（如果不是全世界最有活力的經濟區之一）。舊金山5月份失業率為4.4%，而全國6月份水平為6.1%。新一代科技工作者就像當今美國的許多富家青年一樣，更喜歡城市的喧囂而不是郊野的寬闊。
上一代科技公司在硅谷的寬闊郊區（舊金山以南車程一個小時的地方）安家落戶，但現在，快速成長的科技公司卻在舊金山市區租用辦公室。就連谷歌(Google)和Facebook這些坐落於硅谷的企業也發現，它們負責企業發展的高管和身穿帽衫的開發員喜歡住在城市裡，不畏每日通勤的遙遠路程。
“我女兒在南邊硅谷的一家網站工作，但那裡的年輕上班族想在北邊這里生活，騎車或搭地鐵上班，”一個市中心建設項目的施工經理傑克•亞當斯(Jack Adams)說，“硅谷和舊金山的互動方式發生了劇變。”
一些大型科技公司已經在舊金山開設了小的“衛星辦公室”。例如，谷歌在米申(Mission)區相中了一塊區域，這里原先是拉美裔聚居區，現隨著科技工作者的遷入而得到改造。當地的活動分子組成了抗議團體，反對那些驅逐長期租客、想趁房價上漲時賣房，或是將公寓租金從限價改成市價的房東。
“這種不斷漲價的混亂局面不會永遠持續下去，但如果你被迫搬出城市，你沒機會在房價下跌的時候再搬回來，”當地知名的住房活動分子莎拉•舍伯恩-齊默(Sarah Sherburn-Zimmer)表示。
Salesforce大廈本身就是科技發展改變舊金山的最好例證。該樓原本按附近的公交車站命名，叫做“跨灣大廈”(Transbay Tower)，今年早些時候，在確定企業軟件公司Salesforce將成為主要租戶後，它改成了現在的名字。“發展主要從2011年開始，推動發展的因素是科技行業的成長和金融危機的褪去，”房地產咨詢公司世邦魏理仕(CBRE)灣區研究主管Colin Yasukochi表示。
交通部門和地方政府制定了雄心勃勃的計劃，打算開發利用一個曾經遍佈空置、老舊住房的地區，Salesforce大廈便是該計劃的一部分。
但一家開發商的地區運營經理羅曼•斯佩隆(Roman Speron)表示，在2008至2012年間，幾乎沒有像樣規模的工程竣工。斯佩隆所在的開發商正在建設Nema，它是市中心一個由兩座高層建築組成的住宅項目。
金融危機後的不景氣意味著，舊金山的房地產開發到現在也沒有跟上不斷增長的需求，房價因此上漲。世邦魏理仕表示，辦公室租金自2010年以來幾乎翻番，住宅租金同期上漲近50%。由於市場緊俏、一房難求，有些新到舊金山的人會手拿現金現身房產經紀人的開放參觀日，交付定金，並開出比廣告上租金更高的價錢。
開發商辯稱，舊金山是一座三面環太平洋的城市，如果要滿足這里的生活和工作需求，就要建造更高的建築。新開發項目的批評者表示，它們改變了城市的面貌，但沒有拉低價格，或者至少說沒有將價格拉回科技繁榮之前的水平。
世邦魏理仕的Yasukochi表示，今年圍繞海濱開發樓盤的爭議之所以激烈，一部分是因為擬建的住宅是高端樓盤。
他表示：“許多人將這當成了一個公投，質問我們怎能允許在海濱建造高價住房，而罔顧本市市民的需求。”
對於Nema開發項目的當地投資者財團而言，提高建築密度意味著將一座停車場改建成兩座高層建築，一座27層，一座37層。
樓盤位於市中心附近一個名為Mid-Market的社區，該社區民生凋敝，市政府一直試圖重振其活力。游客可以從一座樓的屋頂天臺上俯瞰到Twitter總部的樓頂花園。舊金山慷慨的稅收減免政策吸引了Twitter前來這里安家落戶。
斯佩隆表示，Nema所處的位置原來是一座空置辦公樓，Nema的開發商2006年將土地買下，但在金融危機期間被迫停建。谷歌地圖(Google Maps)上的衛星圖仍然顯示此處為一塊街區大小的停車場，裡面停著幾十輛汽車。兩座大樓中的第二座於今年2月開放入住，在所有754套中，只有15套尚未租出。一居室公寓的月租金起價是3730美元，兩居室公寓的起價是5400美元。該租金價格與同一地區的新建建築相仿，而且並非所有新樓都預留了用於保障性住房的空間。在附近由兩座高層建築組成的One Rincon Hill項目，位於二號樓49層的兩居室公寓月租金起價為5500美元，租戶定於今年8月搬入。
Nema雙子樓擁有酒店般的設施，租戶還可以通過它的應用程序完成提交修理申請等功能。斯佩隆表示，這些建築外觀“精緻，符合穿精品牛仔褲和西裝上衣的中產階級風格，在穿帽衫的工人階級風格之上”。
對於穿不起帽衫的貧民來說，Nema還專門留出了90間低於市價的住房。但並非所有的樓盤都是這麽做的。One Rincon Hill的開發商沒有配建保障性住房，而是向一隻城市保障性住房基金交納了2600萬美元。該基金兩年前由市政官員成立，資金將用於兌現舊金山市長埃德•李(Ed Lee)的承諾，即到2020年新建3萬套保障性住房，其中大部分將留給低收入城市居民。
舊金山的家庭年收入中位數為7.3萬美元，而軟件工程師的起薪通常在10萬美元以上，人們仍然擔心科技繁榮對這座城市的影響。
“如果本地居民也能住進樓盤，那麽不會有任何住房團體反對興建樓盤，”住房活動分子舍伯恩-齊默表示。
一位當地的音樂家今年發行了名為《舊金山厄運》(San Francisco is Doomed)的專輯，收集了當地樂隊針對科技業來襲創作的曲目。專輯封面將兩種圖案拼接在一起：市中心主要為灰色石質的老舊辦公樓，以及舊金山的法國哥特式格雷斯大教堂(Grace Cathedral)。在第一首曲目中，一支搖滾樂隊唱道：“你們為何來到我的城市？你們為何還在這里？……你們來這只是為了錢。”
(本文作者為英國《金融時報》駐舊金山記者)
譯者/徐天辰
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